「国投电力股票」万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

「国投电力股票」万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

作者:国投电力股票 |  时间:2020-12-10 |  浏览:8 |  0 条评论

万科此前公布的运营数据显示,2020年11月公司实现合同销售额575.4亿元,同比增长5.5%;合同销售面积394.4万平方米,同比增长8.2%。1.-11月,公司实现合同销售总额6026.1亿元,同比增长5.07%,合同销售总面积4025.3万平方米,同比增长8.87%。

自2020年10月销售简报披露以来,万科新增开发项目16个,单个月新增项目主要在华东二线城市。

截至2020年第三季度末,万科净负债率为28.51%,比2019年底的下降高出6.15个百分点,符合监管要求;现金负债率为1.97,比2019年底上升高出23.71个百分点,符合监管要求;扣除预收账款后的资产负债率为74.2%,比2019年末下降高2.31个百分点,略高于监管红线。

1-11月,万科在中国发行的信用债券规模为145.26亿元,其中证监会发行的ABS规模为75.45亿元,公司4月份发行的ABS利率为2.3%。第三季度利率小幅上升,公司8月份发行总额11亿元人民币的ABS利率为3.3%。

前十一个月累计销售额、销售面积小幅增长

2020年11月,万科实现合同销售额575.4亿元,同比增长5.5%。今年一季度,公司受疫情影响,房地产销售同比继续负增长;5月份销售额同比转正,11月份公司房地产销售额连续7个月增长。

万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

2020年第三季度,房地产市场的繁荣程度上升,万科房地产销售额的增长率逐年上升。进入第四季度后,增速开始下滑。10月,受国庆假期影响,增速回升。11月,增速明显放缓,比上月下降,高15.09个百分点,但仍保持增长。1-11月,万科实现合同销售总额6026.1亿元,同比增长5.07%。

销售面积方面,2020年11月,万科实现销售面积394.4万平方米,同比增长7.76%,同比增长8.2%。1.-11月份,公司累计销售面积为4025.3万平方米,同比增长8.87%。

万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

平均售价方面,根据公司的销售额和销售面积,2020年11月,万科当月平均售价为14589.25元/平方米,同比增长2.08%,下降1-同比增长2.5%。11月,万科累计平均售价为14970.56元/平方米,下降增长0.28%,下降增长3.48%

万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

自2020年10月销售简报披露以来,公司新增开发项目16个,单个月新增项目主要在华东二线城市。11月新增项目按待付地价计算。从城市能源水平来看,二线城市、三线城市和五线城市分别占53.59%、36.16%和10.25%;从地区来看,华东、华中和华南分别占55.9%、34.54%和9.56%。

加速去杠杆 负债率仍超红线

2020年以来,随着“三条红线”消息的传出,房企融资环境进入收紧阶段,“去杠杆化减债”成为今年剩余时间大多数房企的主要任务之一。“三条红线”具体指资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金-空头-负债比率小于1.0倍。

根据踩线情况,房企分为“红、橙、黄、绿”四个档次。如果“三条线”全部超过“红档”的门槛,计息负债规模将在2019年6月底封顶,不能增加;“两条线”超过阈值为“橙档”,计息负债年增长率不得超过5%;“一线”超过门槛为“黄档”,计息负债年增长率sh

三条红线下改善房企指标的途径如下图所示:

万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓

今年以来,万科在收购土地上一直保持谨慎的态度。根据Wind数据,2020年11月,-,万科新增土地

地净占地面积为1075.4万平方米,同比下降37.46%;新增土地计容建筑面积2441.9万平方米,同比下降35.03%;新增土地总价1581.9亿元,同比下降28.16%。


  竣工结转方面,同比提升明显。截至2020年6月末,万科房地产竣工面积为1074.5万平方米,同比增长1.37%;结算面积1049.8万平方米,同比增长24.05%。


  总体来看,万科房地产销售同比持续正增长,拿地风格偏向谨慎,竣工结转明显加快,扣除预收账款的资产负债率持续走低,去杠杆进程加快。2020前三季度,万科扣除预收账款的资产负债率持续走低,但到三季度末仍然高于“达标线”。


  万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓


境内发行信用债规模突破百亿元


  2020年11月,万科发行境内信用债规模为29.31亿元,其中一般公司债20万科07发行总额为3.81亿元,票面利率为3.5%,到期日为2025年11月;一般公司债20万科08发行总额为16亿元,票面利率为4.11%,到期日为2027年11月;证监会主管ABS 万科16优发行总额为9.5亿元,到期日为2021年12月。


  万科加速去杠杆:资产负债率超标 拿地节奏放缓


  1-11月,万科境内发行信用债规模为145.26亿元,其中证监会主管ABS规模为75.45亿元,其中公司4月发行的证监会主管ABS利率为2.3%。第三季度利率略有上行,公司8月发行的总额为11亿元的证监会主管ABS利率为3.3%。


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