「汇赢盘」最高暴涨近50%：600亿巨头今日上市 带动整个物管股集体大涨

随着华润万象新股活跃在资本市场，最近物管板块的低迷终于被一扫而空。

12月9日，华润万象人寿正式在股票证券交易所挂牌上市。高开首日早盘38%，极大激活了其他物业管理股的市场氛围。截至午盘收盘，宝龙商务上涨11%，永胜人寿上涨约7%，碧桂园服务也上涨近5%。

华润万象上市首日上涨25%

带动物业管理股集体上涨

今天，华润置地旗下的物业管理和商业运营平台华润万象人寿有限公司正式在股票证券交易所挂牌上市。高开早盘为38%，虽然下午涨幅收窄，但截至收盘，全天仍有25.26%的涨幅，最新总市值616亿港元，仅次于碧桂园和恒大地产。

与最近在破发，上市的许多物业管理股相比，华润万象人寿今天的首个表现尤为抢眼。上市前夕，华润万象生活的黑暗交易也非常火爆。根据富图数据，该股昨晚收于29港元，比22.3港元的发行价高出30%。如果按暗价计算，华润万象人寿的动态市盈率为110倍，静态市盈率高达154倍，远超最近上市的另外两家领先的地产公司。

其实早在认股阶段，华润万象香港公募就有近30倍超额认购，国际发行也有11.8倍超额认购。扣除全球发售应向承销支付的佣金及其他预计发售开支后，上市公司共集资约120亿港元。

同时华润万象生活的基石认购阵容也很豪华。7家基石投资者认购总额为6.5亿美元，分别为GIC(新加波政府投资公司)、高淳资本、中国平安(报价601318，诊断股)、鼎晖投资、马修斯基金(明基国际)、中国国有企业结构调整、GLP，占高端绿鞋预发行规模的40%

在华润万象强大生命力的推动下，最近一直低迷的板块，物管也迎来了集体暴涨。

具体而言，截至收盘，宝龙业务增长8.18%，永胜人寿业务增长6.36%，碧桂园业务也增长近5%。

中国领先的物业管理和商业运营服务提供商

今年上半年收入超过30亿英镑

据了解，华润万象生活成立于2017年。作为华润置地拆分的物业服务公司，有华润集团做后盾，实力雄厚。其主要业务包括提供物业管理、增值服务、管理和运营购物中心和办公楼等各种扩展的商业资产。

根据招股的书，根据乔斯特苏利文的报告，根据2019年中国所有物业管理公司中物业管理公司的服务收入，华润万象人寿排名第五；根据2019年全国所有购物中心运营服务商的购物中心物业管理服务收入情况，华润万象生活排名第二；根据2019年全国所有购物中心运营服务商管理的奢侈品购物中心数量，华润万象人寿排名第一，根据2020年上半年全国所有购物中心运营服务商的购物中心运营服务市场总收入，华润万象人寿排名第二。

华润万象人寿是中国领先的物业管理和商业运营服务提供商，无论是管理面积还是收入规模。

截至2020年6月，华润万象居住的住宅物业(包括体育场、公园、工业园等非商业物业)管理面积约9750万平方米，合同面积约1.32亿平方米；商业经营可细分为商场和写字楼，其中s管理的区域

深入研究华润万象生活迅速崛起的原因，其“背后大树”——华润集团和华润置地不容忽视。

根据招股的书，华润集团和华润置地是华润万象生活的两大客户，2018年至2020年上半年贡献的收入分别占总收入的32.2%、32.3%和36.0%。其中，华润万象人寿为华润集团及华润置地提供的住宅物业管理服务收入分别占住宅物业分部总收入的89.7%、84.4%及85.2%。

此外，值得注意的是，华润万象人寿也未能幸免于物业管理行业的低毛利率，甚至近三年的毛利率都低于同期港股上市物业管理行业的平均毛利率。

但出乎意料的是，今年上半年华润万象人寿的毛利率和毛利率均大幅增长至24.1%。对此，华润万象人寿表示，毛利率的增长主要是

要是由于业务规模扩大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。

　　四季度再掀物管拆分上市潮

　　却频现首日破发尴尬景象

　　相较一片火热的华润万象生活，同日上市的佳源服务则显得有些惨淡。

　　早盘高开1.55%后迅速转跌，盘中最大跌幅至4.39%，截至收盘，佳源服务堪堪守住3.86港元的发行价，最新总市值为23.2亿港元。

然而，这其实才是近期物管股上市首日的常态。

　　今年第四季度，物业公司上市再度迎来密集的“井喷期”，多家企业成功登陆资本市场，恒大、融创赫然在列。可惜与上市潮形成鲜明对比的是，物业板块整体陷入低迷态势，在股价持续下探的同时，新股也出现了认购不足、频频破发的现象。对比来看，今年10月之前上市的物管企业首日几乎均录得股价上涨。

　　除融创服务外，10月以来登陆港股的物管股，包括合景悠活、卓越商企、第一服务都应验了破发“魔咒”，甚至连恒大、世茂这样的龙头都没能逃过。

　　12月2日，恒大物业在港交所挂牌上市，作为年内最大的物管股上市，恒大物业备受关注。当日盘中一度涨至8.93港元，随后震荡回落，最低报8.54港元，跌破其定价8.80港元，当日收跌0.23%，收报8.78港元。

　　而10月以来二级市场上跌幅最大的要数当代置业旗下的第一服务控股，不仅10月22日首日跌26.67%，该股上市至12月8日，累计跌幅近50%，市值不足10亿元。

　　再往前回溯，据克而瑞证券统计，9至11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街(行情000402,诊股)服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

　　年内物管公司股价最多涨超160%

　　地产公司物管拆分上市潮或戛然而止

　　虽然近期物管板块一片萎靡，但拉长维度来看，今年以来该板块的股价却不断水涨船高。

　　包括银城生活服务、弘阳服务、兴业物联、鑫苑服务、金融街物业、烨星集团、保利物业、卓越商企服务等物管公司密集“上新”港交所，引发市场关注的同时，也带动了大批资金流入，令相关板块的其他股票获得显著升幅。

　　截至12月8日，年初至今，永升生活服务涨幅高达163%，宝龙商业127%紧随其后，此外，碧桂园服务的涨幅也达到了80%。

　　物管公司成为资本新宠的逻辑，一方面是疫情之下，物管板块凭借着内需属性和必选消费类型属性凸显高抗风险性、高成长性等优势，大幅度地提升了行业地位和市场认可度；另一方面是由于分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标，8月以来，在房企融资管控收紧、金融侧政策变化的资金压力之下，地产企业纷纷将拆分物业板块上市作为融资策略。

　　中金公司(行情601995,诊股)指出，近期新股密集上市对板块造成的短期扰动已基本移除，目前物业股投资性价比相对突出。前期板块估值的快速下行和新股集中上市有密切关系。但考虑到目前新股上市进程已近尾声，相关股价压制因素已在很大程度上消化，且目前物业板块整体估值不高，和其他板块相比协同考虑估值和增速具备明显优势，预计短期内板块整体有望重拾一定升势。

　　但从长期的角度看，当前行业已进入冷静调整新周期，未来市场对物管行业的认知会进入到更合理的水平，从对行业的整体看好细化到对每家公司的考察。

　　中信证券(行情600030,诊股)认为，这种IPO高潮并不会一直持续下去，2021年一季度起物业管理公司的发行规模就大概率会低于2020年四季度。