「股票吧」“背无大树难乘凉” 佳源服务上市遇冷

「股票吧」“背无大树难乘凉” 佳源服务上市遇冷

作者:股票吧 |  时间:2020-12-22 |  浏览:12 |  0 条评论

「股票吧」“背无大树难乘凉” 佳源服务上市遇冷

在业内人士看来,对板块物业管理的投资是投资增长,但并不是每个公司都有增长,有些公司根本没有增长,比如缺乏相关方的支持,品牌延伸不足。

这是一个“爸爸”一个人做不到的行业,“爸爸”没有实力,概率大。

12月9日,两家物业管理公司同时上市,但市场给出了相反的反馈。

同一天在开盘,华润万象人寿(港股01209)在高开,走高,其股价上涨近40%。截至收盘,其股价回升至25.56%,总市值616亿港元;嘉园服务(港股01153)以1.55%的高开价格开盘,随后股价迅速下跌,盘中跌幅最大,为4.15%。股价报3.7港元,低于发行价3.86港元,最后收于3.88港元,微涨0.52%。

有业内人士指出,投资板块物业管理是投资增长,而不是投资稳定。成长性不是每个公司都具备的,有的公司根本没有成长性,比如缺乏相关方的支持,缺乏品牌延伸。

规模小,局限性大

之前市场的态度已经反映出来了。

12月8日晚,嘉园服务收盘上涨2%,至3.95港元,而开盘一度在破发;与此同时,华润万象的人生黑点上涨30.04%。

同时,两次股票发售的结果也存在明显差异:嘉园服务在香港公募已认购2.79倍,在国际发售已认购1.63倍;华润万象人寿在香港公开发行认购29.78倍,国际发行认购11.8倍。

“从最近上市的几家物业管理公司来看,房管公司旗下的物业管理公司在上市第一天的表现也不错。其中一个因素就是它的规模大。”通策研究院高级分析师肖云翔告诉记者。

数据显示,截至2020年6月底,嘉园服务总管理面积为2764.7万平方米,比2019年底增长5.7%;相对于10月份新增的地产股,如优商企业服务(港股06989)、合景优火(港股03913),管理规模接近行业平均水平。根据中国研究院的数据,2020年中国百强物业服务企业平均管理面积为4279万平方米。

但由于规模较小,仍集中在同一地区。诸葛找房子数据中心分析师陈晓也认为,嘉园服务长期以来以长三角地区的业务为基础,存在局限性。

在-,2017年,嘉园服务在长三角地区的占比分别为92.1%、92.61%和84.29%;同期长三角地区物业管理服务总收入占比分别为95.52%、93.28%和94.03%,明显集中。

嘉园服务也在试图通过收购和合并的方式进行更广泛的布局。

2019年,佳缘服务收购湖南华冠65%的股权,并获得17处物业,管理面积约270万平方米,使其中南管理区域的比例超过10%。

但是其他地区的管道面积比例还是极其有限的。截至今年6月底,西部地区管道面积占比3.9%,北部地区仅占0.9%。签约房产总数分别为9套和6套。

“嘉园服务规模增速不够快,而且比较分散。单个城市项目少,会导致运营成本增加。”萧云翔说。

增长乏力

除了现阶段表现不佳之外,佳缘服务在市场价值的增长方面也不理想。

目前,嘉园服务对嘉园地产的依赖性很强。其中,嘉园地产品牌包括上市公司嘉园国际和嘉园创盛。

管道面积方面,2017年-2020年上半年,嘉园服务从嘉园地产品牌获得管道面积的比例分别为93.7%、84%、70%和68.8%,呈逐年下降趋势;就收入而言,向开发的物业提供物业管理服务的收入

虽然逐年占下降,但嘉园服务对嘉园地产的依赖可见一斑,而嘉园国际和嘉园创盛本身的规模在业内仍处于较低水平。

据佳缘国际介绍,截至2020年11月,其签约销售额约为273.25亿元,在第三方机构销售榜单中排名约91位;同期签约销售面积约244.55万平方米。嘉园服务招股的书显示,嘉园创盛集团比嘉园国际小。

物业管理行业增量靠卖房,存量靠收购。没有大树之荫的嘉园服务未来的规模增长将取决于并购。嘉园服务还预计,约70%的募集资金将用于寻求选择性战略投资和收购机会,并进一步发展战略合作。

嘉园服务的管理层也为拓展项目的进展设定了初步目标。11月底,嘉园服务执行董事、投资发展中心总经理牟立元表示,未来第三方比例结构将逐步调整。目前公司30%以上已经是市场化的承接项目,未来每年都会有稳步提升。

“未来两年,我们在体制外,也就是嘉园地产以外的比例。超越嘉园地产的比例是我们的原则和目标。”牟立元说。

但长期跟踪地产股的投资者直言,这样的小地产商不被大公司抢股就好。

事实上,嘉园服务在出现的中标率已经大幅下降,2017年-2020年上半年,嘉园服务在第三方开发商开发物业中的中标率分别为61.5%、38.2%、38.3%和41.2%;远低于嘉园地产品牌开发的项目平均97.7%的胜率。

“从2017年到

2019年,对独立第三方物业开发商开发的项目的中标率普遍降低主要是由于竞争日趋激烈,及我们于该期间参与更多招标流程,以获取更多业务,实现项目组合的多元化及拓展至我们致力建立品牌知名度的新市场。”佳源服务如是称。

  不过,即便成功获取项目,也不意味着能“躺赚”。企业取得物业管理权并不是终点,只不过是起点。佳源服务与第三方开发商开发的物业有关的相关留存率分别为92.9%、90.9%、95.4%及95.1%,低于来自佳源地产品牌开发的项目98.7%的平均留存率。

  值得一提的是,2017年-2019年,佳源服务在管面积中处于业主委员会阶段的占比不断上升,分别为20.2%、24.5%、27.7%;2020年上半年,这一指标升至29.4%。在中信证券(行情600030,诊股)(港股06030)研究部首席基地产业分析师陈聪看来,成立业委会后,物业管理合同期限很短,业主不满意就可以换掉物业管理公司。从趋势上来看,政策是鼓励成立业委会,而不是反对的。

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