「红股网」广宇发展无视”三条红线”仍加速拿地 靠大股东275亿财务资助能”翻身”吗?

「红股网」广宇发展无视”三条红线”仍加速拿地 靠大股东275亿财务资助能”翻身”吗?

作者:红股网 |  时间:2021-01-14 |  浏览:10 |  0 条评论

「红股网」广宇发展无视"三条红线"仍加速拿地 靠大股东275亿财务资助能"翻身"吗?

新年伊始,A股迎来了良好的开端,许多板块开始触底反弹。

这一切似乎与天津光宇发展有限公司(以下简称‘光宇发展’,000537)无关。SZ)。今年迄今,该股已下跌8%。如果时间延长到近三年,公司在二级市场的股价已经下跌了52%,明显比行业的跌幅低26%。原因是什么?

2020年第一季度至第三季度,光宇发展归母净利润分别下降6.7%、13.74%和41.5%;库存、预付款、经营活动净现金流等指标暴露出企业降级缓慢等问题。

尤其是就在公司加紧抢地准备弯道超车的时候,房地产“三条红线”的警钟开始敲响。

疯狂征地成立新公司

自2020年下半年以来,光宇发展改变了过去缓慢的征地步伐,加快了企业征地的步伐。

6月,公司挂牌108轮,拿下四川宜宾宅基地7.04亿元;8月,广州南沙区土地以最高限制地价12.92亿元中标,天津以36.2亿元的成本中标一个大型地块;11月份以19.61亿元拿下三亚和重庆的土地。年底,收购土地和成立新公司的步伐正在如火如荼地进行。

2020年12月,公司以16.6亿元拿下汕头市龙湖区土地;4.7亿元拿下青岛黄岛区地块;4.15亿元在重庆拿下一块地;今年1月,光宇发展继续向宜宾靠拢,10亿元拿下徐州区一块地。

除了土地收购,广宇发展还斥资6.58亿元收购了丁鑫平潭的4家房地产子公司,从而获得了4块面积为8.35万平方米的住宅商业用地;近日,三亚吕中公园公司、青岛吕中公园公司、汕头吕中公园公司在光宇开发区注册成立,负责各地相关土地开发建设。

对比2019年的数据,不难发现光宇开发新增土地储备的总地价仅为5.05亿元。

转折点出现2020年,国家电网公开表示决心“结账”。2020年11月19日,光宇发展的一次收购表明,经国资监管部门批准,决定将国家电网持有的鲁能集团100%股权无偿转让给中国绿发。收购后,中国绿发直接持有鲁能集团100%的股权,并通过鲁能集团间接持有广宇发展14.18亿股股份(占广宇发展股本总额的76.13%)。

调查数据显示,中国绿发成立于1988年,实际控制人是SASAC,业务范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。

换句话说,鲁能集团在股权变更后,仍然是广宇发展的控股股东,而且是在用更大的努力“输血”。

大股东275亿美元财政援助

自去年第四季度以来,光宇发展从大股东获得的资金支持比以往更加频繁。

10月底,鲁能集团计划向广宇东莞分公司提供3000万元的资金援助;11月向子公司提供11.02亿元,向广宇发展提供30亿元;12月,鲁能集团共提供资金援助50亿元;在2021年新的一年,它将为公司再提供10亿元。

据不完全统计,2019年以来,鲁能集团为光宇发展及其子公司提供了20多项资金援助,年利率为5.5%,涉及金额约275亿元。

事实上,广宇发展面临的资金链危机是控股股东频繁“输血”的背后原因

截至2020年第三季度末,公司货币资金62亿元,公司一年内到期的短期贷款和非流动负债分别为95亿元和62亿元,现金-短期负债比率约为0.45,资产负债率达到78.5%。

值得一提的是,广宇发展对母公司的依赖

2016年和2017年,在鲁能相关资产刚刚注入的时候,广宇发展的营收和净利润实现了三位数增长,之后业绩增长持续放缓。2019年,其收入为230亿元,在下降;同比增长15%。归属于母亲的净利润为31.42亿元,同比增长25.57%。

2020年前三季度,公司营收137.4亿元,同比增长5%;归属于母亲的净利润为19.1亿元,同比增长22.35%的下降

此外,2019年公司经营活动现金净流出17.88亿元后,2020年前三季度再次净流出24.27亿元。

2020年第三季度报告显示,公司销售毛利率为29%,较2019年同期下降12.5个百分点;净利率为14%,同比下降4.8个百分点;净资产收益率(加权)为13.2%,同比下降7.6个百分点。

四年卖房率只有80%

当他不知所措时,光宇发展不得不为他的子公司提供担保。

根据天空调查数据,公司2020年有31条保障信息。去年前三季度担保金额73.5亿元中,关联担保47亿元,占净资产的31.2%。

这无疑会让它面临更大的约束。

2020年,有关部门出台政策收紧房地产融资,并设立“三条红线”将房地产企业分为四个档次,按档次控制房地产企业生息负债增长。

所谓“三条红线”,一是排除预付款后的资产负债率大于70%,二是净负债率大于100%,三是现金短债比率小于1倍。光宇发展触及了这一切。

高负债的增加往往意味着高营业额,即在激进扩张下销售规模的快速增长。但2017年的广宇发展却并非如此

至2019年,公司预收账款分别为330.99亿元、330.09亿元和208.14亿元,不断下滑。

  2020年前三季度,其合同负债(根据会计准则,预收账款调整至合同负债)为139亿元,相当于2019年同期的一半。

  销售的乏力,或许源于广宇发展去化率较慢。2017年至2019年,该公司的存货周转率分别为0.43、0.31、0.25,呈现不断下探的趋势。而2020年前三季度,其存货周转率也仅为0.18。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,过去几年,有些城市处于市场调控之中。广宇发展大部分项目都在重庆、四川和北京等城市,其市场受到政策方面的影响,进而影响到了它的销售。这可能是造成其重组后业绩没有持续发力的一个原因。

  以位于重庆渝北区的鲁能星城十三街区项目为例,该项目早于2016年12月就已竣工,截至2020年上半年末,该项目去化率为74%。

  同样在2016年、2017年竣工的还有南渝星城、鲁能城中央公馆一期、鲁能城二三期和九龙花园,上述项目相应去化率为78%、80%、78%和77%。

  从最近拿地的扩张动作来看,广宇发展不再固守西南地区,而是开始挺进粤港澳大湾区,并将触角伸至青岛等地。为了扩张,控股股东仍在想方设法提供资金援助。

  而当下的问题在于,受"三条红线"约束下,广宇发展的有息负债难以继续增加,届时若去化率再难提升,母公司也是有心无力。那么,下一步,公司将采取何种有效战略应对业绩增速下滑的趋势呢?

  《投资者网》近期就相关问题致电致函公司方面,等待一周仍未获相关回复。

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